红都房地产迎来“黄金时代”

尽管负担很重，但准备今年冬生小孩的陈小姐还是打算认购时代广场的一套住房。“我们等不起了，才一年多时间，房价每平方米涨了近200元。迟一天买就得损失60元左右。”陈小姐于前年8月结婚，本想一同把住房问题解决，因为置办嫁妆花去3万多元，夫妻俩希望缓缓气，便回到深圳打工挣钱去了，把购房的事搁到一边。“哪怕是借、贷，也得赶紧买下来。”陈小姐有点无奈地说。陈小姐说出了大多数购房者的感受。去年以来，瑞金几乎每个楼盘都在人气旺相的情况之下开盘的。

在早些年，不少业内人士还为瑞金房地产如何走出徘徊局面忧心忡忡，出谋划策，而现在，房地产市场上的滚滚热浪几乎快把人“烫伤”。于是，有人乐观地认为，瑞金房地产市场迎来了“黄金时代”。旺盛的需求因何而来据统计，2005年，我市商品房竣工面积18.2万平方米，其中住宅竣工面积13.6万平方米，商品房（预）售面积17.9万平方米，均价由原来的每平方米780元上升到960元，涨幅达23%，个别楼盘已突破1000元大关。2005年商品房销售备案数据显示，单价在800元以下的占20%，且集中在部分老城区，每平方米800-900元的占30%、900-1000元的占40%、1000-1200元的占10%。

“房价还将继续上升。”市房管局副局长易成林在接受记者采访时，这样肯定地认为。他分析说：石油、矿产品、黄金等价格上涨，这世界性通货膨胀刺激房价上升。从开发成本来看，建材价格、劳动力价格，尤其是开发规费的增加，再加上规划设计上，小区物业管理配套设施的完善等等，自然提高了开发成本。“房价上升是毫无疑问的。” 即使房价攀升，住宅市场依旧前景广阔。瑞金定位为建成赣南东部中心城市和赣闽边际区域经济中心，这意味着城市人口和城区面积有着较大增加。《瑞金市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要（草案）》提出：到2010年，力争城市建成区面积扩大到18.48平方公里，城市人口达到20万人以上，城市化率提高到30%。

经济和城市化快速发展，农村人口转移，城市人口居住条件改善都会产生大量对房屋的需求，这就构成了房地产市场长期扩张发展的一个基础。如果城市新增人口每户按3.5人计算，需净增长商品住房1.6万套，计面积200万平方米。众所周知，瑞金有着独特的地域优势，对周边县市的吸引力强，长汀、宁化、石城、宁都的客商纷纷踊入瑞金，安“营”扎“寨”。据了解，2005年，周边县市到瑞金置业的达100余户，占我市房地产销售总额的13%。这些因素使我市房地产开发很快火起来。在瑞府办发[2005]113号文件《关于切实做好稳定住房价格工作的意见》中提到：预计2006年全市新开工普通商品住房不少于25万平方米，竣工11万平方米。据透露，为了改变旧城环境，政府部门正考虑土地的综合利用，增值利用问题。原市委大院及附属区域、绵江北路市政工程等的拆迁改造力度将进一步加大，同时向阳南北路两旁的旧城区改造也势在必行。

政府利益和经济拉动房地产业的投资、房价的上扬，对我市固定资产投资的拉升、经济的拉动作用明显。2005年全市新增开发企业6家，新增开发项目10个，累计全年完成房地产综合开发投资1.5亿元，同比增长11.5%。有人这样认为：“吃饭靠财政，建设靠国土”，这种现象是现行城镇土地出让制度的基础，又是城市化快速发展的阶段下特有的。土地出让收益已经成为地方政府预算外的最大一笔收入，而与其相关的房地产税收，也成为地方政府财政收入的最大来源之一。据赣州市房地产业分析：2005年，全赣州市房地产业增加值与国民经济比重由2000年的3.46%提高到6.8%，商品房的销售总额占社会商品零售总额的比重由“九五”期末的3.2%提高到14.82%，完成税收4.31亿元，占地方财政收入的16.4%。房地产业与相关产业的关联度高，拉动力强，对建筑、装饰、建材、交通运输、能源等50多个行业2000多种产品产生影响。经专家分析，每100万元建设的投入可提供160-180个就业岗位，依此推算，2005年我市完成房地产投资1.5亿元，销售1.2亿元，意味着提供了2.5万个岗位，拉动相关产业消费1.6亿元。市民向往诗意地生活采访时，易成林告诉记者，随着生活水平的不断提高，市民对住宅需求观念发生了变化，开始向质量效能型转变。原来老城区开发出来的便宜实用型住宅已不能满足市民的需求，大多数市民向往环境优美、功能配套齐全、物业服务好的商住小区。

据了解，2005年康居公司开发的红都园别墅住宅小区和飞云置业公司开发的阳光·瑞景生态住宅小区，成了市民投资置业的首选楼盘，两个楼盘商品房单价每平方米均已突破1100元，即使高价，销售依然红火，在全市销售量中，所占份额很大。面对市场需求的变化，开发企业纷纷调整思路，开发理念逐步走向成熟。这主要表现在三个方面：

一是项目规模不断加大。2005年新增的金盛小区、锦锈花园、嘉联芙蓉新城等项目规模均超过60000平方米。

二是功能更齐全，配套更完善。越来越多的开发企业从过去单求高容积转变为注重小区的环境设计和住宅的配套建设，增加日照间距和绿化面积，增设运动休闲场所、楼宇对讲，安装电子监控，实现人车分流，提供大型地下停车库等等。目前在建项目红都苑、时代广场、阳光·瑞景商住小区，基本配有中庭花园、休闲广场、幼儿园、运动跑道等。

三是小区环境越来越美，绿化率更高。阳光·瑞景、红都苑绿化率均达到定额指标。需要成熟的房地产市场几年来，市政府对房地产市场进行了有力调控和引导，但由于起步晚，发育还末健全，历史遗留的问题较多。业内人士分析认为，问题主要表现在

四个方面：一是商品房供给结构仍然不合理，低价位保障型住房相对不足；

二是前期私人批地建房没有得到很好控制，存在私下违法开发行为，导致税费流失；

三是少数开发商侵害消费利益，合同纠纷和质量投诉事件时有发生；

四是住房二级市场未真正激活，存在场外交易行为。这些问题都将会给房地产市场带来新的风险，必须及早加以解决。 “首先要进行合理调控，维护房地产市场秩序，禁止零星开发、私人建房，让游离于市场之外的行为迅速回归场内，防止税费流失。”易成林这样认为。私人建房一旦堵住后，预计商品房开发面积能增加一倍，政府每年可增加财税收入4000万元左右。记者从有关部门了解到，我市自去年10月开展房地产开发交易清理整顿工作以来，到目前共查处16处违法违规开发交易案件，有6处投案，4处接受了处理，挽回流失的国家税费达481.5万元。降低存量房交易门槛、繁荣住房二级市场，实现存量房和增量房市场联动也是当务之急。

对存量房交易税，目前我市征收标准为：购买居住1-5年的征收个人所得税，税额为销售额的3%，财政局对契税政收标准也作了调整，此外，政府对房屋交易发证开始每平方米征收2元的价格调节基金，也就是说，现在1套140平方米的存量房交易成本要比以前增加近1.2万元。高额的交易成本令存量房交易户望而却步，大都采取场外交易，逃避税费现象严重，制约了二级市场的发展。随着部分居民的消费结构升级，对住房需求由量到质的转变，花园式别墅区、综合功能的住宅小区有了市场潜力。但作为欠发达地区，中低价普通住宅和廉租住房依然是瑞金住房市场需求的主流。为了解决城镇低收入家庭住房问题，必须增加经济适用房、廉租房的供应比例。

去年底，我市完成了红军巷廉租房建设项目立项，该项目拟建50套廉租房，面积4500平方米。目前需要出台一个住房供给供度，包括廉租房、经济适用房建设管理实施细则，以达到公平分配。尽快规范完善商品房预售制度。当前，我市预售房要求投入的自有资金比例比较低，对工程形象进度的要求没有准确的规定，在市场需求较旺的情况下，有的项目一开工就预售回笼资金，导致部分实力不足的小型开发企业利用预售资金维持生存，出现零星开发的无序现象。

同时由于预售行为不规范、不透明，容易引起纠纷。因此，必须提高预售门槛，缩短预售时间，跟踪监管预售全过程，规范开发商、中介机构的销售行为，加大商品房预售资、物业专项维修资金监管力度，保障购房者的利益。从市场的热闹程度来看，说瑞金房地产走进“春天”应不为过。

但是，在保持这股上升态势的同时，如何采取措施，解决存在的问题，也是当前的一大课题。人们期望瑞金房地产走进一个较长时间的“黄金时代”。